Les causes du ralentissement notable de l’activité immobilière en France sont nombreuses, les voici résumées : difficultés d’accès au crédit et hausse des taux d’intérêt ; manque de logements à vendre ou à louer, hausse des prix de la construction neuve et arrêt des mises en chantier ; blocage des loyers et, à terme (2025-2028), interdiction de louer les logements dont les notes énergétiques correspondent aux lettres E et G.
Mais une fois le diagnostic établi et le cri d’alarme lancé, il faut aller plus loin et imaginer des solutions concrètes pour pallier la crise que nous traversons. Tel Janus, nous devons garder en mémoire le passé, tirer les conséquences du présent, et proposer une vision vers le futur.
Voici en 3 chapitres, les 23 propositions que notre groupe de travail suggère pour sortir de l’impasse.
Comment construire et rénover dans les régions denses ? Relancer la construction de logements neufs intermédiaires.
1) Utiliser le bail à construction pour les logements privés avec la possibilité d’aliéner le terrain
2) Assouplir les règles normatives dans la construction neuve et les normes Zéro Artificialisation Nette
3) Pénaliser les tiers qui attaquent un permis dans un intérêt financier
4) Revoir et alléger les conditions de dépôt de permis de construire
5) Supprimer l’obligation de construire un quota de logements sociaux intermédiaires dans la promotion neuve
6) Engager la Caisse des dépôts et Consignations à acheter des terrains et les donner à bail à construction pour des logements intermédiaires.
Comment relancer l’investissement locatif ? Considérer les bailleurs privés comme des acteurs économiques.
7) Utiliser le bail solidaire pour les logements intermédiaires entièrement autofinancés par les loyers
8) Créer un véritable statut des bailleurs privés
9) Supprimer l’encadrement des loyers, le permis de louer, débloquer les honoraires d’intermédiation locative des professionnels
10) Revoir le calendrier des échéances d’interdiction de louer les logements à consommation énergétique excessive
11) Créer un crédit d’impôt pour les travaux de rénovation énergétique d’un montant supérieur à 10.000 €
12) Simplifier l’octroi des aides au financement de la rénovation énergétique.
Comment accompagner le financement des acquéreurs de résidences principales et investisseurs ? Favoriser l’accession à la propriété.
13) Réduire les délais de vente en obligeant les établissements financiers à donner un accord préalable de principe valant offre de prêt
14) Pour les investisseurs bailleurs dans le neuf et l’ancien, il faut s’inspirer de la loi PERISSOL et créer un amortissement sur 80 % du prix, enregistrement inclus
15) Rétablir la déductibilité des intérêts d’emprunt pour l’acquisition d’une résidence principale sur les 9 premières années
16) Réduire les frais d’enregistrements dans l’existant au niveau de ceux du neuf
17) A l’instar des pays anglo-saxons, créer un système de crédit rechargeable, en restaurant les capacités de crédit au fur et à mesure que l’investisseur rembourse son emprunt
18) Exonérer les contribuables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pour tous les logements mis en location sur une durée minimum de 9 ans
19) Relever les plafonds de revenus pour l’accession au Prêt à Taux Zéro pour tous les acquéreurs de leur résidence principale et les copropriétaires qui investissent dans le cadre de la rénovation énergétique
20) Créer le « chèque logement » pour les entreprises et leurs salariés. Un abondement des entreprises exonéré de charges et d’impôts pour les salariés que nous avions suggéré au Président de la République en novembre 2021.
21) Geler pour trois ans l’augmentation des taxes foncières, à charge pour l’Etat de compenser les communes à concurrence du taux de l’inflation.
La Banque Centrale Européenne stabilise sa politique des taux d’intérêt. Il est urgent pour le gouvernement de prendre des mesures de soutien à l’investissement immobilier.
22) Placer les taxes logements au niveau de la moyenne de l’union européenne : 67,8 milliards d’euros de prélèvements pèsent sur le logement en France, soit 3,2 % du PIB, en tête des pays européens (source Institut IFRAP).
23 ) instaurer un prêt à taux d’intérêt bonifié pour les primo-accédants.
Un électrochoc est nécessaire, l’urgence est là et les solutions existent !
Michel Platero
Institut Janus
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