AGIR VITE POUR LE LOGEMENT

La branche de l’immobilier emploie 250.000 personnes en France. Loger nos concitoyens, gérer leurs biens, administrer leurs copropriétés, un noble métier pour ces personnes qui se dévouent dans nos entreprises.

Le volume des transactions chute dangereusement

Malgré ce poids, le secteur est mis à mal et les français en subissent les conséquences. Le volume des transactions immobilières se contracte (-8 % en année pleine à fin mai 2023), le nombre de locations sur le marché devient pénurique (-25 % de nouvelles locations sur le marché depuis un an) et la promotion immobilière est en panne (+53 % de faillites chez les promoteurs).

Après des mois de consultation du Conseil National de la Refondation sur le Logement, la première ministre annonce des mesures insipides.

La hausse des taux d’intérêt a déclenché la crise

La hausse des taux d’intérêt est en grande partie responsable de ce désastre annoncé. Avec l’inflation et l’augmentation du panier de la ménagère, les Français s’appauvrissent, la demande de logements sociaux explose et le gouvernement ne réagit pas.

• Outre les difficultés d’accès au crédit, il faut convenir que les pouvoirs publics n’ont pas pris la mesure de l’urgence pour faire face au constat :
  – la France manque de logements : en cause la mauvaise gestion des besoins : une étude récente de la de la Fédération Française du Bâtiment réévalue à 395.000 le nombre de nouveaux logements dont il faudrait disposer chaque année. Au rythme actuel et à l’horizon 2030, le déficit pourrait être de l’ordre de 850 000 logements, c’est plus de deux fois le nombre de logements de la ville de Lyon,
• dans les métropoles, les entreprises peinent à recruter à cause du prix des loyers et de la pénurie locative ; les étudiants ne trouvent pas à se loger dans les villes universitaires ; à Paris, plus de 18.000 logements restent vacants, mais lorsqu’un 28 M² pour 753 € mensuel est publié en location à Paris ce sont plus de 200 demandes qui affluent en 48 H,
• le prix de la construction neuve a augmenté de 1000 €/m2 en moins de 4 ans, avec des contraintes en matière de construction très excessives. Par exemple, l’isolation doit être renforcée de 30 % par rapport aux anciennes normes. Côté chauffage, le passage en pompe à chaleur devient incontournable,
• dans l’existant, certains immeubles en brique ou similaires sont énergivores et les propriétaires occupants ou bailleurs n’ont pas les moyens de faire les travaux nécessaires pour passer de G à D, car la totalité des aides est bien trop insuffisante.

Des solutions émergent

• Il y a des solutions urgentes pour pallier ces problèmes :
  stopper l’obligation de construire un quota de logements sociaux intermédiaires dans la promotion neuve : les prix réduits de ces logements sociaux faisant grimper les prix de l’opération,
• les logements sociaux peuvent, et doivent, s’autofinancer en utilisant le bail à construction,
• pour les logements privés, utiliser le bail à construction, mais avec la possibilité d’aliéner le terrain à terme,
• assouplir les règles normatives dans la construction neuve. La meilleure façon de construire aujourd’hui des immeubles c’est en pierre de tailles, la moins énergivore (proche de 3000 € le M² à construire plus le terrain) avec l’énergie tout électrique
• pour pallier à l’augmentation des taux de crédits, il faut rétablir la déductibilité des intérêts d’emprunt du revenu imposable – au moins sur les 9 premières années de l’achat,
• il faut revoir le calendrier des dates des DPE, augmenter les aides à la rénovation énergétique. Les petites surfaces sont désavantagées par apport aux grandes, et il faut souvent prévoir 900 € le M² pour la rénovation, ce qui est beaucoup trop cher pour les petits propriétaires ainsi que la majorité des bailleurs,
• aider à réaliser les travaux de rénovation énergétique, à hauteur de 50 % , l’Etat se rattrapera avec la TVA ainsi que l’IS,
• pour les investisseurs bailleurs pour le neuf et l’ancien, il faut s’inspirer de la loi PERISSOL et créer un amortissement sur 80 % du prix, enregistrement inclus,
• il faut tout faire pour encourager les investissements privés, retirer l’encadrement des loyers, le permis de louer, débloquer les honoraires des professionnels, créer un vrai Pacte Citoyen pour le Logement,
• tous les logements mis en location pour une durée minimum de 9 ans voire 15 ans, doivent être exonérés de l’IFI pour inciter les contribuables a haut revenus. Avec un taux moyen d’imposition de 45 %, plus la CSG 17 2 %, plus les taxes et les charges, la pression fiscale sur les bailleurs avoisine les 62 %. Il ne faut pas s’étonner que ces contribuables se désintéressent des investissements immobiliers. En soutenant l’investissement immobilier locatif par le biais d’une exonération à l’IFI, l’Etat rééquilibrera les investissements vers l’immobilier.

Relancer le logement, c’est gagnant-gagnant

La mécanique est simple, plus d’investissements par les particuliers, plus de logements disponibles, égalent de meilleures conditions d’accès au logement pour nos concitoyens. L’Etat et les collectivités sont gagnants en encaissant 62 % de recettes sur les revenus locatifs, au lieu de 30 % (flat taxe) sur les revenus boursiers.
Les pouvoirs publics doivent prendre conscience qu’en l’état actuel du marché du logement, un électrochoc est nécessaire. Il est temps aussi que les professionnels, les propriétaires et les bailleurs fassent entendre leur voix autour de ces propositions concrètes portées par une inter-syndicale puissante. Et pourquoi pas un grand rassemblement protestataire devant le ministère du logement ?

Michel Platero