Le Marché Immobilier en 2025 : Perspectives et défis dans une économie en crise

La stabilisation des taux d’intérêt : une arme à double tranchant

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont chuté de 4,35 % à 3,5 % un an seulement. Cette baisse redonne du pouvoir d’achat aux ménages. Les taux devraient à nouveau baisser autour de 3 %. La Société Générale annonce un taux attractif de 2,99 %. C’est plutôt encourageant pour l’accessibilité à la propriété et pour les investisseurs.

Paradoxalement, on peut se demander si cette baisse des taux créera le choc de confiance chez les particuliers et les investisseurs. Les prix restent incompressibles dans le neuf du fait des normes imposées aux constructeurs. Dans l’ancien, selon le site Se Loger, à Paris, l’offre de biens a reculé de 7 % au cours de l’année 2024. Tandis que les villes du Top 10 ont enregistré une baisse de 6 %. Donc moins de biens sur le marché, et une offre de biens à des prix au m2 à des niveaux toujours élevés.

Les facteurs défavorables

La santé économique du pays n’est pas favorable, avec un recul du PIB de 0,1 % au 4^ème trimestre 2024 et une instabilité politique sans précédent sous la Vème République. Le chômage augmente et le moral des chefs d’entreprise est au plus bas.

Dans le domaine du logement, les pouvoirs publics envoient de mauvais signaux, avec la hausse des droits de mutation dès le mois d’avril, la suppression des avantages fiscaux dans le neuf, l’interdiction de louer les biens de la classe énergétique G, l’encadrement des loyers et l’extension du permis de louer, la suppression des APL pour les logements classés G.

Ce climat d’incertitude continuera de freiner tout élan du marché immobilier, les potentiels acheteurs préférant attendre des jours meilleurs avant de s’engager dans un achat important.

Les facteurs favorables

L’immobilier est toujours perçu comme une valeur refuge en période de crise économique, offrant des placements tangibles et relativement stables. Les investisseurs peuvent se tourner vers ce secteur pour protéger leur capital, en quête de placements tangibles et relativement stables.

La demande continue pour les logements, notamment dans les zones urbaines en croissance, maintiendra une dynamique positive.

Le soutien gouvernemental existe, sous forme de prêt à taux zéro – pas encore étendu dans l’ancien – ou la Prime Rénov’ pour aider aux travaux de rénovation énergétiques des particuliers. Mais ils sont loin de créer le véritable choc de confiance.

En 2025 la stabilisation des taux d’intérêt et une économie en demi-teinte posent des défis indéniables. La crise immobilière depuis 2022 touche de nombreux professionnels, les agents immobiliers et promoteurs en première ligne, mais aussi tous les métiers connexes, des notaires aux diagnostiqueurs, des marchands de meubles aux déménageurs, jusqu’aux notaires et bien entendu les collectivités locales qui voient leurs recettes fortement impactées.

Les crises immobilières ont été nombreuses au fil des années, notamment en 1983, 1990, 1995, 2008 et 2012. Mais aucune n’a eu l’envergure de toucher autant de villes, et de pans du secteur du logement, de l’immobilier neuf à l’existant, de la vente à la location jusqu’à s’étendre aux commerces et à l’immobilier d’entreprise.

A l’Institut Janus, nous plaidons depuis deux ans pour des actions volontaires en faveur du logement : relancer la construction de logements neufs intermédiaires, considérer les bailleurs privés comme des acteurs économiques ou encore faciliter l’accession à la propriété. Il faudra bien qu’un jour les acteurs économiques du logement soient écoutés.

André Perrissel

Institut Janus